L'une des plus grandes surprises pour les personnes achetant en Italie — notamment les expatriés — est le capital total à mobiliser au-delà de l'apport. Les frais de transaction en Italie varient considérablement selon que vous achetez une prima casa (résidence principale) ou une seconda casa (résidence secondaire), et les différences sont substantielles.
Capital total requis pour acheter en Italie
Pour une prima casa (résidence principale) : environ 25 à 30 % du prix d'achat
Pour une seconda casa (résidence secondaire ou investissement) : environ 30 à 40 % du prix d'achat
L'apport de 20 %
Les banques italiennes financent généralement un maximum de 80 % LTV pour les résidences principales et 70 à 75 % LTV pour les résidences secondaires.
Nuance importante : Les banques calculent leurs 80 % sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur de leur propre expertise (perizia). Si l'expertise est inférieure au prix convenu, vous devez couvrir la différence sur vos propres fonds.
Exemple : vous convenez de payer 200 000 €. La banque expertise le bien à 185 000 €. La banque offre 80 % de 185 000 € = 148 000 €. Vous devez apporter : 200 000 € − 148 000 € = 52 000 € (26 % du prix réel).
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Frais de transaction pour la résidence principale (prima casa)
| Coût | Montant prima casa |
|---|---|
| Imposta di registro (taxe d'enregistrement) | 2 % de la valeur cadastrale (min. 1 000 €) |
| Imposta ipotecaria (taxe hypothécaire) | Forfait 50 € |
| Imposta catastale (taxe cadastrale) | Forfait 50 € |
| Frais de notaire | 1 à 2,5 % du prix d'achat |
| Honoraires d'agence | 2 à 4 % (le cas échéant) |
| Expertise (perizia) | ~250 à 400 € |
| Total typique | 5 à 9 % |
Frais de transaction pour la résidence secondaire (seconda casa)
| Coût | Montant seconda casa |
|---|---|
| Imposta di registro | 9 % du prix d'achat |
| Imposta ipotecaria | Forfait 50 € |
| Imposta catastale | Forfait 50 € |
| Frais de notaire | 1 à 2,5 % du prix d'achat |
| Honoraires d'agence | 2 à 4 % |
| Total typique | 12 à 16 % |
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Coûts récurrents de propriété : prévoyez-les dès le premier jour
IMU (Imposta Municipale Propria) : Taxe foncière annuelle italienne.
- Résidences principales : exonérées (avantage significatif)
- Résidences secondaires : 0,46 à 1,14 % de la valeur cadastrale. Typiquement 500 à 3 000 €/an.
TARI (Tassa sui Rifiuti) : Taxe de collecte des déchets. Typiquement 150 à 500 €/an.
Charges de copropriété (spese condominiali) : Typiquement 80 à 250 €/mois pour les appartements.
Assurance habitation : Requise en cas de prêt. Typiquement 300 à 600 €/an.
Le codice fiscale : obtenez-le en premier
Avant toute démarche dans le marché immobilier italien — ouvrir un compte bancaire, signer tout contrat, demander un prêt — vous avez besoin d'un codice fiscale (code fiscal personnel italien). C'est une première étape non négociable pour tous les étrangers.
Il peut être obtenu au consulat italien dans votre pays d'origine ou à l'Agenzia delle Entrate en Italie. Généralement gratuit et délivré le jour même ou en quelques jours.
Résumé des objectifs d'épargne par prix d'achat
| Prix d'achat | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| 150 000 € | 37 500–45 000 € | 52 500–67 500 € |
| 200 000 € | 50 000–60 000 € | 70 000–90 000 € |
| 300 000 € | 75 000–90 000 € | 105 000–135 000 € |
| 500 000 € | 125 000–150 000 € | 175 000–225 000 € |
Glossaire des termes clés
- Prima casa : Résidence principale — bénéficie d'une taxe d'enregistrement réduite à 2 % et est exonérée d'IMU.
- Seconda casa : Résidence secondaire — taxe d'enregistrement à 9 %, IMU applicable annuellement.
- Imposta di registro : Taxe d'enregistrement — variable selon le type de bien.
- IMU (Imposta Municipale Propria) : Taxe foncière annuelle.
- Codice fiscale : Code fiscal personnel — obligatoire pour toutes les transactions immobilières en Italie.
- Perizia : L'expertise bancaire du bien — détermine la base du calcul LTV.
- TAEG : Taux annuel effectif global — à utiliser pour comparer les offres de mutuo.